1. ما هي الأسباب التي دفعت الشركة إلى تنفيذ خطة التحول المالي؟

– تتطلب أعمال التطوير العقاري نفقات رأسمالية ضخمة، مما يستلزم الكثير من التمويل لاستكمال المشاريع، ولا سيما خلال المراحل الأولية من التطوير. ولهذا السبب، يلجأ الكثير من مطوري العقارات إلى تمويل أعمال التطوير من خلال مزيج بين الأسهم والديون. كجزء من دورة حياة المشاريع العقارية، بمجرد أن تصبح الأصول قيد التشغيل ، فإن الدخل من بيع تلك الأصول أو الدخل الناتج عن إدارة تلك الأصول (مثل الفنادق والمراكز التجارية والوحدات السكنية … إلخ) سيساعد في تمويل تطوير مراحل أخرى من المشروع.

– بالنسبة لمشروع جبل عمر، فهو مشروع تطوير أولي يتطلب الاستثمار أولا في إدخال البنية التحتية لكافة أرض المشروع ومن ثم إنشاء عقارات مدرة للدخل، وهو ما يتطلب قدراً كبيراً من التمويل لاستكمال أعمال التطوير. وعلى الرغم من صعوبة تضاريس المشروع والقيود المتعلقة بالحركة داخل المنطقة المركزية بمكة المكرمة، إلا أنه قد تم -بحمد الله- حتى اليوم الانتهاء من إنجاز أعمال تطوير أرض المشروع وإدخال كافة خدمات البنية التحتية المطلوبة. والانتهاء من تطوير المرحلة الأولى من المشروع وجزء كبير من أعمال تطوير المراحل 2، 3، 4.

– خلال عام 2020، تضرّرت أعمالنا بشدة، فعلى أثر القيود التي فرضتها جائحة كورونا، تأثرت شعائر الحج والعمرة وتم حظر السفر الدولي مما أدى إلى تراجع معدلات إشغال الفنادق بشكل حاد لفترة طويلة. كما أن حظر التجول والقيود الأخرى على التنقل حدّت من قدرتنا على المضي قدماً في إنجاز المراحل قيد الإنشاء.

– نتيجة لكل تلك العوامل المذكورة ، اضطرت الشركة إلى وضع خطة تعيد استقرار واستدامة هيكل رأس المال ، من خلال تقليص المديونية ورفع مستويات السيولة بما يمكن الشركة من الوفاء بالالتزامات القائمة مع الاستمرار في توفير التمويل المطلوب لإكمال بناء وإنجاز المراحل المهمة القائمة في المشروع.

1. لماذا تحتاج شركة جبل عمر للتطوير إلى تسهيلات ائتمانية بقيمة 1.6 مليار ريال سعودي؟ ولماذا كل هذا الدعم الحكومي للمشروع؟

– بلاشك، يعتبر مشروع “جبل عمر” استراتيجياً ورافداً مهماً لمستهدفات الحج والعمرة، وهو ما يجعل من الأهمية مواصلة استكمال المراحل ضمن المخطط الرئيسي للمشروع، حيث سيتم استخدام التسهيل الائتماني، والذي يمتد لفترة 15 سنة، لاستكمال الأعمال المتبقية من المرحلة الثالثة من مشروع “جبل عمر”، والتي وصلت مرحلة الإنجاز فية إلى 87%.

– ومن المتوقع إنجاز المرحلة الثالثة من المشروع في نهاية 2022. والذي يعزز الدعم الحكومي فيه مواصلة تنفيذ دعائم هذا المشروع الاستراتيجي.

1. لمَاذا قررت شركة جبل عمر للتطوير تقديم عرض لمالكي وحدات صندوق الإنماء مكة العقاري لتحويل وحداتهم إلى أسهم في الشركة؟

– سيسهم برنامج تحسين هيكل رأس المال في الوصول إلى حلول للإلتزامات المستحقة على الشركة، والتي يدخل ضمنهاالتزاماً بقيمة 5.3 مليار ريال سعودي تجاه صندوق الإنماء مكة العقاري.

تلتزم الشركة حالياً، بموجب الاتفاقية الموقعة بينها وبين الصندوق في عام 2017، بدفع إيجار سنوي للصندوق قدره – 540 مليون ريال سعودي. ونظرا لعدم قدرة تلك الأصول على إنتاج دخل كاف لسداد الإيجار السنوي المستحق، فضلا عن القيود المفروضة نتيجة جائحة كورونا، أصبح من الصعب على الشركة الاستمرار في دفع الايجار السنوي المستحق للصندوق.

– لذا وبعد دراسة متأنية لكافة الخيارات الممكنة، قررت الشركة أن الحل الأمثل لجميع الأطراف هو إتاحة الفرصة لمالكي وحدات صندوق الإنماء مكة العقاري كي يصبحوا مساهمين في الشركة عن طريق إصدار أسهم جديدة مقابل الوفاء بالالتزامات المستحقة لهم. ونحن نؤمن بأن هذا الحل سيعود بالفائدة على مالكي وحدات الصندوق ومساهمي الشركة.

2. في حال وافق صندوق الإنماء مكة العقاري على الصفقة المقترحة، كيف سيؤثر ذلك على القوائم المالية لشركة جبل عمر للتطوير؟

– يمتلك صندوق الإنماء مكة العقاري مجموعة من الأصول المدرّة للدخل في مشروع جبل عمر. ويتم تخصيص الدخل الناتج عن هذه الأصول إضافة إلى أصول أخرى مملوكة للشركة لسداد الدفعات الإيجارية المستحقة والبالغة 540 مليون ريال سعودي سنوياً لصندوق الإنماء مكة العقاري.

– في حال نجحت الصفقة المقترحة، فسيكون تأثيرها على الوضع المالي للشركة إيجابي وفوري.

– ستؤدي مباشرة إلى إزاحة حوالي 5.3 مليار ريال سعودي من الالتزامات المستحقة من قائمة المركز المالي للشركة، وخفض نسبة الدين إلى حقوق الملكية وبالتالي إضافة المزيد من الاستدامة إلى هيكل رأس مال الشركة

– ستحرر تدفقات نقدية بقيمة 540 مليون ريال سعودي سنوياً ، مما سيساعد على تحسين سيولة الشركة. وباستثناء ملكية شركة جبل عمر في الصندوق (والتي تبلغ نسبتها حوالي 16,42 %)، فإن التأثير المباشر على قائمة الدخل سيكون إزاحة أعباء تمويلية قدرها451 مليون ريال سعودي سنوياً.

– يمكن تخصيص هذه السيولة لأغراض أخرى من شأنها تعزيز الإنتاجية والقيمة، الأمر الذي سيساهم في تعزيز القيمة للمساهمين.

3. أين تكمن فائدة الصفقة بالنسبة لمالكي وحدات الصندوق؟

– سيصبحون مساهمين في الشركة وسيكون بوسعهم الاستفادة من جميع الأصول المدرّة للدخل إلى جانب مخزون الأراضي القيّم. ومع مواصلة أعمال التشييد والتطوير واكتمال مراحل المشروع القائمة خلال العامين القادمين، سيتيح ذلك مزيداً من القيمة مستقبلا.

1. ما هي شروط الاتفاقية مع وزارة المالية؟

– تتضمن موافقة وزارة المالية تقسيم تمويلها المباشر بقيمة 3 مليارات ريال سعودي، والذي مُنِح للشركة في ديسمبر 2011م، إلى شريحتين متساويتين.

– حيث تم إعادة جدولة الشريحة الأولى كتمويل مرابحة وتمديد فترة استحقاقها وفق شروط مناسبة لدفعات الأرباح

– بينما سيتم تحويل الشريحة الثانية إلى أداة مالية ثانوية متوافقة مع الشريعة الإسلامية، ذات أولوية أقل من كافة أدوات الدين الأخرى.

– كما ستُعفى الشركة من سداد أرباح التمويل المستحقة البالغة أكثرمن 440 مليون ريال سعودي (بناءً على شروط اتفاقية التمويل السابقة).

1. ما أبرز آثار الاتفاقية الجديدة على الشركة؟

– من شأن هذه الاتفاقية الهامة أن تحقق نتائج فورية على الوضع المالي للشركة، كما يلي:

     * خفض إجمالي التزامات الشركة بقيمة 1.94 مليار ريال سعودي

     * الإعفاء من سداد مدفوعات الأرباح المستحقة والتي تتجاوز قيمتها 440 مليون ريال سعودي، مما سيحقق أثراً إيجابياً سينعكس في النتائج المالية للشركة وبيان دخلها للربع الأخير من العام 2021م

– ستنعكس الاتفاقية كذلك إيجابياً وبشكل كبير على المركز المالي للشركة، على الأجلين المتوسط والطويل، بما في ذلك:

     * خفض قيمة الديون ضمن الميزانية العمومية للشركة وتحسين نسبة الدين إلى حقوق المساهمين

     * تحسين التدفقات المالية، بما سيمكّن الشركة من الوفاء بالتزاماتها المالية الأخرى

     * خفض إجمالي تكاليف خدمة الدين، مما سيدعم الشركة في توجيه مواردها المالية وتوظيفها على النحو الأمثل وبما سيحقق قيمة كبيرة

     * تحسين هيكل رأس مال الشركة بهدف تعزيز مزيج التمويلات المطلوبة لاستكمال المراحل القائمة في مشروع المنطقة المركزية

1. ما هي شروط إعادة هيكلة القرض المجمّع؟

– وافقت الشركة على الشروط الرئيسية التالية:

        1. إعادة إتاحة مبلغ 1.2 مليار ريال من حد التمويل المسموح به من أجل إنجاز المرحلتين 2 و4 من المشروع، ليصبح إجمالي قيمة التمويل بعد إعادة الهيكلة هو 5.9 مليار ريال

        2. وتمديد مدة الاستحقاق، مع جدول سداد مبني على أساس التدفقات النقدية لإنجاز وتشغيل المشروع، والتخفيض التدريجي لهامش ربح التمويل

2. ما هي فوائد إعادة هيكلة القرض البالغ 4.7 مليار ريال واستلام مبلغ 1.2 مليار ريال من البنوك الممولة للقرض؟

– تأتي إعادة هيكلة التمويل كجزء من خطة التحول المالي لتحسين هيكل رأس المال بصورة استباقية، والمضي قدما نحو إنجاز المرحلتين 2 و4 من المخطط الرئيسي للمشروع.

– خفض مديونيتنا وبالتالي تعزيز هيكل رأس مال الشركة

– الاستفادة من عودة الحجاج والمعتمرين الى مكة المكرمة بعد فترة إنجلاء جائحة كورونا.

ما هي التداعيات المترتبة على المساهمين؟
تماشياً مع أهداف برنامج تحسين هيكل رأس المال، فإن الاسترداد المبكر بنسبة 50% من الإصدار الكلي لشهادات الصكوك سيمكننا من خفض قيمة الالتزامات المالية وتكلفة التمويل كما سيعزز هيكل رأس مال الشركة بشكل عام.

من شأن هذه الخطوة الضرورية ترسيخ مبادئ الاستدامة في هيكل رأس مال الشركة على الأجل الطويل، بما سيؤسس قاعدة قوية تنطلق منها الشركة نحو تحقيق قيمة أكبر لصالح المساهمين والمستثمرين خلال السنوات القادمة.

ما هو المردود المالي للشركة المحقق على الأجلين المتوسّط والطويل؟
لا شك أن هذه الخطوة ستحقق مردوداً إيجابياً وملموساً على الوضع المالي للشركة، إذ ستسجّل تدفقات مالية تعادل قيمة المبلغ المسترد لشهادات الصكوك (67.5 مليون دولار أمريكي)، كما سينعكس ذلك على نتائج الأداء المالي للشركة خلال الربع الأول 2022.

وإننا نتوقع، على الأجل الطويل، إحراز تحسن إيجابي في هيكل إجمالي رأس المال بالتزامن مع انخفاض التوزيعات وتراجع مستويات الالتزامات المالية المستحقة.

كيف وفرت الشركة التمويل اللازم لاسترداد الصكوك؟
تمكّنت الشركة من تنفيذ الاسترداد المبكر لـ 50% من إجمالي قيمة شهادات الصكوك، بقيمة 67.5 مليون دولار أمريكي، بالاعتماد على مواردها المالية الحالية.

1. لماذا تقوم جبل عمر ببيع قطع أراضي في المشروع؟

– في إطار خطتنا الشاملة للتحول المالي، تستفيد الشركة من مخزون الأراضي عبر بيع قطع منها لشركاء استراتيجيين وبالتالي تمكين الشركة من إعادة هيكلة التزاماتها المالية واستكمال بناء المراحل القائمة وتسريع وتيرة تطوير مشروع جبل عمر. ومع ذلك، يمثل حجم الأراضي جزء بسيط من الحجم الإجمالي للمشروع والمكون من أراضٍ عالية القيمة مدعومة بالبنية التحتية المتكاملة.

– يتملكنا شعور بالرضا حول نتائج بيع الأراضي، فقد تمكنا خلال الـ 12 شهرا الماضية من جمع سيولة قدرها 517 مليون ريال سعودي من بيع قطعة أرضٍ بمساحة 2,600.32 متر مربع، وسيولة قدرها 830 مليون ريال من بيع قطعة أرض مساحتها 2,572 متراً مربعاً.

– كما سعدنا بالإقبال الكبير والمنافسة الشديدة التي شهدها مزادنا العلني. وهذا إن دل فهو يدل على ثقة المستثمرين في الجدوى الاقتصادية التي ينطوي عليها المخطط الرئيسي لمشروع جبل عمر ودليلاً على وجود رغبة قوية في الاستثمار بالمشروع الذي يبعد خطوات عن الحرم المكي الشريف.

2. هل تخططون لبيع قطع أراضٍ أخرى خلال الأشهر الـ 12 القادمة؟

– نعم، تخطط الشركة بيع عدد من قطع الأراضي وفقاً لخطتها الشاملة لتحسين هيكل رأس المال، حيث تنوي الشركة استخدام متحصلات بيع الأراضي في إعادة هيكلة بعض التزاماتها المالية واكمال المراحل القائمة.

1. ما مستوى التقدم في مختلف مراحل المخطط الرئيسي؟

– تم استكمال المراحل 2 و3 و4 بما نسبته 85.13% و90% و63.69% لكل مرحلة على التوالي، ونتوقع أن يمكننا برنامج التحول المالي من مواصلة التقدم دون توقف حتى إنجاز جميع تلك المراحل. وستشهد المرحلة 2 قريباً افتتاح وتشغيل فندق من فئة 5 نجوم و التي سوف تساهم في تشكيل المشهد الحضاري للمنطقة المركزية بمكة المكرمة.